Fenomen imobiliar. Cluj, orașul unde pretențiile vânzătorilor depășesc cele de dinainte de criză

Singurul studiu care cuprinde toate tranzacțiile imobiliare (cu spijinul primăriei) și care este analizat de evaluatori autorizați și cu experiență relevantă este cel făcut anual în Cluj-Napoca. Desigur, este un oraș care în ultimii ani a cunoscut o dezvoltare exponențială și singurul din România în care pretențiile vânzătorilor din prezent depășesc nivelul atins înainte de criză, informează Republica.ro.

Câteva cifre cheie din studiu*:

În anul 2018 valoarea totală a tranzacțiilor a fost de 642 mil. EUR, în creștere cu 8% față de anul precedent, respectiv cu 41% față de anul 2016;
Ponderea cea mai semnificativă din totalul de 642 mil. EUR au reprezentat-o apartamentele, cu 64% din total;
Prețul mediu pe metru pătrat al apartamentelor tranzacționate în anul 2018 a fost de 1.287 EUR/mp, cu 8% mai mare față prețul mediu pe metru pătrat de 1.211 EUR/mp înregistrat în anul 2017;
Achizițiile persoanelor fizice (81% din valoarea tranzacționată) au fost finanțate în proporție de peste 80% din surse proprii;
Achizițiile persoanelor juridice au reprezentat 19% din valoarea tranzacțiilor, fiind finanțate predominant prin credite, în proporție de 92%;
 

Relația dinamică dintre cerere și ofertă

Cum a reușit Clujul o asemenea performanță? Răspunsul scurt este că a existat suficientă putere de cumpărare la fiecare val de scumpiri. Răspunsul lung este mai complicat.

Evoluția prețurilor, indiferent de industrie sau zonă, este determinată de nivelul cererii și puterea de cumpărare. Cu alte cuvinte, cumpărătorii decid cum arată oferta și la ce preț se vinde, vânzătorii se adaptează în funcție de acest dat.

În cazul pieței imobiliare asta înseamnă ce fel de proprietăți (apartament, casă, duplex), în ce zone ale orașului (centru sau zone limitrofe mai „verzi”), cu ce criterii (an construcție, suprafață, finisaje, calitate infrastructură, proximitate puncte de interes) și la ce prețuri sunt dispuși clienții să cumpere.

Ofertele care nu întrunesc dorințele cumpărătorilor, vor fi obligate să-și scadă prețul până la punctul în care compromisul devine atractiv pentru clienți.

Dacă suntem nemulțumiți de calitatea sau costul ofertei, singura șansă de a obține proprietăți mai bune la prețuri mai mici este să refuzăm să cumpărăm proprietăți care nu corespund criteriilor noastre.

Și totuși ce s-a întâmplat în Cluj-Napoca?

Clujul a reușit să întrunească un minim de factori pentru a face posibilă continuarea creșterii volumelor și prețurilor.

În primul rând este un oraș atractiv pentru companii: are resursa umană, infrastructura locală și deschiderea autorităților locale pentru nevoile cetățenilor și companiilor.

În al doilea rând este un oraș atractiv pentru oameni: are școli, universități și centre de pregătire performante, are o viață socială și culturală dinamică, multe locuri de muncă și bine plătite, dar și localizare geografică avantajoasă pentru petrecerea timpului liber în afara urbei.

În al treilea rând este un oraș atractiv pentru turismul economic și cultural: evenimente recunoscute la nivel regional, arhitectură istorică, priveliști care merită vizitate, locații și servicii HoReCa la nivel european, centre de afaceri și alte spații potrivite activităților de business punctuale.

Astfel, având multe companii care au nevoie de mulți angajați și un oraș în care oamenilor le place să locuiască, te asiguri că localnicii nu sunt obligați să plece altundeva pentru o viață decentă și că locuitorii altor județe din apropiere, care poate nu se bucură de aceleași oportunități, vor face tot posibilul să se relocheze în orașul tău.

Bineînțeles, sunt multe probleme ce trebuie rezolvate în Cluj-Napoca și multe dintre ele ar fi trebuit făcute acum mulți ani. Însă, oricâte neajunsuri, s-au făcut progrese în fiecare an și oamenii încă au încredere că autoritățile locale vor dezvolta infrastructura orașului pentru a ține pasul cu nevoile comunităților din fiecare cartier.

Concluzii pentru cumpărători

Deși putem observa în alte orașe principale ale țării o temperare a volumelor tranzacționate (nu și a prețurilor tranzacționate), preferința din ce în ce mai mare pentru construcțiile noi, face improbabilă o scădere a prețurilor din cauza creșterii accelerate a costurilor în construcții. În egală măsură, acest lucru pune presiune pe vânzătorii construcțiilor vechi să își reevalueze prețurile, mai ales dacă nu sunt în centrul orașelor.

Însă mai important ca prețul/mp ar trebui să fie valoarea achiziționată cu acei bani și refuzul de a mai cumpăra proprietăți făcute iresponsabil și în disconsiderare totală față de calitatea vieții din acea comunitate. Iar creșterea calității ofertei ține exclusiv de alegerile pe care le fac cumpărătorii.